Simplicity Fastigheter – Våren 2022
2021 var ett år med rekordstora transaktionsvolymer inom fastighetssektorn, drivet av ökad förvärvsaktivitet inom många bolag. Detta fortsatte under början av 2022 tills dess inflation, stigande räntor och kriget i Ukraina blev den nya verkligheten. Fonden steg hela 44,4% under 2021 men har fått en tuff start på 2022 och är i dagsläget ner hela 33,7% (2022-05-09). Fondens jämförelseindex är ner 36,6%.
Avkastningen i år härleds till oro för inflation, stigande räntor, men även stigande priser inom byggmaterial för projektering av nya fastighetsprojekt. Fastighetsutvecklarna ser kraftigt stigande priser på allt ifrån virke, metall till gipsplattor. Det är med andra ord en mycket hög inflationstakt och brist på material i sektorn. För företagen hamnar merparten av detta på kostnadssidan, vilket pressar marginalerna om/när man inte kan föra de ökade kostnaderna vidare till slutkund. Det finns en stark relation mellan fastighetspriser och stigande räntor och nu när den långa trenden av nollräntor brutits så ser vi ett helt annat klimat. En korrektion i marknaden var därmed väntad.
Om vi lyfter blicken och väljer att blicka framåt ur ett investerarperspektiv så konstaterar vi, precis som alla andra som investerar i fastigheter, att priserna på fastighetsaktier sjunkit kraftigt under 2022. Konsekvensen av detta är att många bolag som tidigare hade premier i sitt substansvärde i stället handlas till kraftig rabatt. Med andra ord köper man fastigheterna som bolagen äger till ett lägre pris än vad bolagen har fastigheterna värderade till.
”Men är inte fastigheterna för högt värderade?” kan man då fråga sig.
Det finns två möjliga utvägar från där vi är idag.
I det ena fallet så skall fastigheter som tillgångsslag gå ner vilket skulle innebära att bolagen behöver skriva ner sina tillgångar i balansräkningen. Det kommer säkerligen att vara fallet i vissa bolag men kommer ske i begränsad omfattning då många hyreskontrakt är inflationsjusterade. Den största risken ser vi i de bolag inom sub-segmentet Fastighetsutveckling där kommer kassaflöden och förmåga att betala sina räntor väsentligt försämras när räntan stiger och försäljningen minskar av nya bostäder och bostadsprojekt. För fastighetsbolag som förvaltar befintliga bestånd ser det dock bättre ut givet att de flesta hyreskontrakt är inflationsjusterade. Givet att inflationen biter sig fast kan hyrorna höjas, vilket också höjer den löpande avkastningen på fastigheten vid stillastående fastighetspriser. Den tesen stödjer vår syn på att kassagenererande fastighetsbestånd, förutsatt låga vakanser, kommer klara sig genom lite svårare tider och behöver inte skriva ner värdet på sina fastigheter i så stor utsträckning.
I det andra fallet så skall priserna på fastighetsaktier värderas upp mot sitt substansvärde. Vilket skulle innebära stigande aktiekurser från dagens nivåer.
Vi har i Simplicity Fastigheter valt att aktivt positionera oss mot bolag med starka och sunda kassaflöden från befintliga fastighetsbestånd, vilket vi anser skapar en inbyggd buffert i just värdet på bolagens fastighetsbestånd.
Vår syn på marknaden framöver är att det fortsatt kommer vara turbulent, och att det fortfarande finns potentiella flaskhalsar inom materialpriser och eftersläpande effekter av inflationsjusterad hyreshöjning – men att det för den långsiktige investeraren börjar se intressant ut.
Tillbaka till Nyheter